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Estás pensando en vender tu propiedad? Sebastián Babarro Real Estate. Corredor y Martillero Público. CUCICBA MN 6046.

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martes, 10 de diciembre de 2013

Cómo tasar una propiedad?

Partiendo de la definición de tasación como acción y efecto de tasar, podemos decir que es la estimación del valor de un bien o servicio. Tasar es poner precio a una cosa, es cuantificarla y en nuestro caso en particular vamos a hablar de la tasación de inmuelbes.

Durante muchos años la tasación fue la herramienta estrella del Corredor Inmobiliario y con el correr del tiempo, entre los malos usos o las malas practicas, la transformaron en una tarea casi desprestigiada y si me pongo a pensar en supuestos responsables, creo que la respuesta está en los propios colegas, quienes por una razón u otra no supieron hacer de esa herramienta, nuestra puerta de acceso a la profesionalización de la actividad.

A quién no le ha pasado de captar una propiedad, realizar el trabajo de tasación y en el momento de entregar el reporte al cliente, nos responden con esa frase tan famosa de:

Ahhhhh pero cómo puede ser? 
La otra inmobiliaria me la taso mucho más alta!!!

Es aquí donde un verdadero profesional puede demostrar de manera eficiente que su tasación es correcta, vigente, idónea y sobre todo realista.

Y como logra eso? Simplemente haciendo bien su trabajo, respetando las distintas etapas de la tasación y demostrando con profesionalismo la idoneidad que tiene en el tema.

Como dijimos recién, toda tasación tiene diferentes etapas que debemos respetar:

  1. Recopilar información
  2. Estudio de la propiedad a tasar
  3. Estudio de la zona lindera a la propiedad
  4. Seleccionar y aplicar los métodos de tasación
  5. Armar reporte para el cliente
  6. Firmar autorización de venta

La tarea de tasar una propiedad se realiza generalmente por el sistema de comparables, en donde lo ideal es tener seleccionadas entre 4 y 5 propiedades similares a la venta y entre 3 o 4 propiedades ya vendidas en la zona, en un período cercano, pudiendo ser éstas propias o de colegas.

De esta manera le demostramos al cliente, dos cuestiones importantes, por un lado que el precio de venta en mercado, de la propiedad en cuestión, es el que le vamos a informar según nuestro análisis y por el otro, no menos importante, es que le vamos a mostrar que las propiedades que se vendieron en los últimos tiempos en la zona, tienen el mismo valor de análisis que el propuesto. Por eso la necesidad de realizar correctas tasaciones ya que si los precios son bien determinados nuestro trabajo no tendrá grises.

Esto de tener varias propiedades para comparar es una tarea muy sencilla en zonas como Capital Federal o Gran Buenos Aires pero no así en localidades no tan pobladas donde la escasez de datos abre las puertas a la idoneidad de cada corredor matriculado.

Ahora bien si estamos en una zona de Ciudad Autónoma de Buenos Aires, como por ejemplo, el barrio de Caballito, nos encontramos con una gran base de datos para poder analizar y desarrollar nuestro trabajo.

Claro que no alcanza con solo tener las propiedades seleccionadas para realizar las comparaciones, ese es solo el comienzo.
Hay que saber leerlas e interpretarlas ya que una de nuestras tareas, la que marca un valor diferencial, es la de indicar, entre las propiedades analizadas, tomando determinadas variables de análisis, cuál es de mayor, menor o igual categoría desde nuestra visión. Basándonos no solo en la información proporcionada por la web sino también por las fotos, videos y sobre todo por nuestra experiencia en la materia.

Cuando tenemos que realizar una tasación por comparación, dedemos tener en cuenta de cada propiedad tanto variables intrínsecas como extrínsecas y a eso sumarle nuestra percepción objetiva.
Como variables intrínsecas y extrínsecas tenemos por ejemplo:
Precio, M2 cubiertos, M2 semicubiertos, M2 descubiertos, Cantidad de ambientes, Detalle en M2 de cada ambiente, Tipo de aberturas, Tipo de pisos, Orientación, Valor de expensas, Cantidad de ascensores, Cantidad de pisos, Cantidad y calidad de amenities, Tipo de edificio, Antigüedad, Calidad de construcción que evalúa dos factores, por un lado la categoría del material utilizado y por otra la correcta mano de obra y terminación, Medios de transporte cercanos, Detalle de principales avenidas, Cercanías de Hospitales, Colegios, Autopistas, etc.

Una vez que tenemos de cada propiedad, información detallada mas fotografías y links de donde obtuvimos los datos, lo que sigue es lo más importante, ahora debemos emprendernos a volcar todos esos datos en nuestro reporte en excel y obtener un precio de mercado para poder presentarlo a nuestro cliente.

En ese reporte lo ideal es tener las diferentes propiedades distribuidas en columnas y las diferentes variables distribuidas en filas. De esta manera podremos rápidamente analizar, comparar y demostrar nuestro criterio profesional de tasación.

Como valor agregado nosotros de cada propiedad debemos redactar unas líneas en donde contamos en resumen características que nos resulten interesantes o de valor y por último indicar con no mas de 5 o 6 variables las ventajas y desventajas de cada una entre si.

Para terminar tendremos que informar un precio propuesto y un margen de negociación para que el mismo sea aprobado y firmado por nuestro cliente antes de realizar la publicación en nuestra web.
No olvidar llevar siempre en nuestro maletín una hoja con la Autorización de venta ya que seguramente, luego de realizar bien nuestro trabajo, el cliente estará más que convencido que somos su Agente Inmobiliario de confianza.

Como propuesta a nuestra actividad creo que una manera de volver a elevar nuestra herramienta, la tasación, es realizar convenios con los colegios de escribanos ya que de esta manera el día de la escritura, así como se presentan informes y documentos, también se deberían presentar las tasaciones realizadas por el Corredor Inmobiliario debidamente Matriculado. Creo que esta nueva filosofía permitirá no solo profesionalizarnos más sino que ademas desterrar los fraudes y las malas practicas.
Es simple, solo depende todos nosotros, los colegas.

Saludos

www.facebook.com/BabarroSebastian

Te invito a leer la nota: MUCHAS GRACIAS

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